După noua creştere a IRCC-ului din ianuarie, când cel mai probabil se va atinge maximul de dobândă la creditele ipotecare/imobiliare, piaţa imobiliară va decide ce se întâmplă cu preţurile, care acum au luat o pauză de creştere
Dobânzile cresc peste tot în lume, nu numai în România, cel puţin dobânzile de referinţă ale băncilor centrale. Nimeni nu scapă.
În Statele Unite, din cauza creşterii inflaţiei, care a dus la creşterea dobânzilor, dobânzile la creditele ipotecare au crescut la nu mai puţin de 7,14% – săptămâna trecută, cel mai ridicat nivel din ultimele două decenii. La începutul anului, dobânzile ipotecare erau la jumătate, iar această creştere accelerată loveşte deja în piaţa imobiliară americană.
La Bucureşti, IRCC-ul, dobânda de referinţă folosită pentru creditele ipotecare, este cotat acum la 4,06%, iar dacă adăugăm marja băncii plus un comision de administrare rezultă o dobândă efectivă (DAE) de 6,1%. Deci în România avem o dobândă mai mică faţă de americani.
Dar atenţie, de la 1 ianuarie, când IRCC se va duce spre 6%, vom fi cu dobânda efectivă (DAE) peste americani, asta dacă dobânzile din America nu cresc accelerat.
În schimb, în Europa dobânzile sunt mai mici la euro, cel puţin acum. EURIBOR la trei luni, indicatorul de referinţă pentru creditele ipotecare/imobiliare luate în euro este acum la 1,8%, iar dacă punem o marjă a băncii de 1-2%, rezultă o dobândă efectivă de 2,8%-3,8%, deci sub dobânda efectivă de 6,1% de la noi.
În America inflaţia, scăderea puterii de cumpărare (creşterea salariilor nu acoperă creşterea preţurilor), majorarea dobânzilor, creşterea preţurilor de construcţie încep să se vadă pe piaţa imobiliară: vânzările au scăzut de la o lună la alta, iar creşterea continuă din ultimii zece ani a preţurilor la case s-a oprit.
În România, în acest moment, piaţa imobiliară pare blocată, vizionările şi tranzacţiile s-au redus, iar preţurile stagnează, nici nu cresc, dar nici nu scad. Spre exemplu, ZF Index imobiliar, realizat împreună cu firma de consultanţă imobiliară SVN România, indică la nivelul lunii septembrie 2022 o stagnare a preţurilor apartamentelor vechi de trei camere în Capitală.
Foarte multă lume stă în expectativă cu banii pregătiţi, cu aprobări de credite, aşteptând să scadă preţurile apartamentelor, aşa cum s-a întâmplat în criza anterioară.
Dar faţă de atunci există trei diferenţe mari:
– Salariile au crescut substanţial – spre exemplu, dacă salariul mediu în perioada 2007-2008 a fost de 320-350 euro net pe lună, iar în 2009 a scăzut la 320 de euro, acum salariul mediu net a ajuns la 4.000 de lei, adică 820 de euro, deci o rată poate fi plătită mai uşor.
– Spre deosebire de acum un deceniu, cursul valutar leu/euro este stabil şi nu a crescut deloc, ceea ce a dus la păstrarea preţurilor apartamentelor în lei. Spre exemplu, în 2008 – 2009, cursul valutar leu/euro a crescut în câteva luni cu 30%, ceea ce a dus la o explozie a necesarului de lei pentru a plăti o rată, pentru că a crescut atât principalul, cât şi rata. Atunci, cele mai multe credite au fost date în euro şi în CHF. La CHF (francul elveţian) creşterea cursului valutar a fost mult mai mare,
