Opinie Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Managementul asteptarilor in imobiliare, intre falimente bancare si credite coplesitoare
Bancile mai dau si faliment. Ajung acolo inseland clientii, actionarii si chiar sistemul de supraveghere bancara. Unii bancheri risca banii deponentilor, jucand un fel de poker financiar. Pana sa ajunga in colaps, isi dau bonusuri fabuloase. Intre timp, bancile castiga bani virtuali. Sau sunt devalizate cu buna stiinta. Sistemul bancar romanesc a evoluat enorm si conservatorismul BNR, uneori hulit si de mine, pare ca ne apara de pacatele bancherilor internationali.
”The worst case” sau varianta neagra, cum imi place sa-i zic, ar trebui sa fie pe masa oricarui jucator imobiliar, care se bazeaza pe banii unei banci. In opinia mea, de aici incepe calculul succesului unui proiect in acest domeniu. Desigur, toate suna bine si frumos la nivel teoretic. Ceea ce nu depinde de noi nu poate fi controlat. Nu stiu cat de mult se studiaza in facultatile cu profil economic managementul asteptarilor, dar mi se pare o parte vitala in luarea unor decizii cu impact major intr-o afacere.
Daca ai luat un credit cu dobanda variabila, variabila este si afacerea pentru care te-ai imprumutat. Banca poate sa ”ghiceasca” trendul unui astfel de instrument financiar. Tu, ca debitor, ar trebui sa te pricepi mai bine decat bancherii sau sa ai noroc. Altfel, pe ce sa te bazezi? Pe intuitie? Pe economia tarii? Pe contextul international? Pe potentialii clienti? Sau pe corectitudinea bancherilor? Cea din urma solutie, mi se pare cea mai periculoasa. Istoria ultimilor zeci de ani ne-a demonstrat ca bancile sunt lacome si isi asuma riscuri, uneori, de neconceput.
Criza subprime din 2008 ne-a demonstrat asta. Turbulentele financiar-bancare actuale ne arata ca ”lupul isi schimba pielea, dar naravul ba”. In astfel de situatii poti sa controlezi ceva? Cel mult ceea ce a depins de tine sau, in cel mai bun caz, ceea ce inca sta in puterea ta. Dupa parerea mea, managementul asteptarilor are o nuanta diferita fata de managementul riscului. Este precum diferenta intre ”probabil” si ”posibil”. Probabilitatea ca o banca sa dea faliment nu o putem cuantifica. Posibilitatea ca acest lucru sa se intample o putem lua in calcul.
In domeniul imobiliar, orice dezvoltator prudent si intelept are in vedere managementul asteptarilor. Te astepti ca antreprenorul general sa isi faca treaba corect. Mai sigur e sa ai o persoana de incredere care sa verifice permanent lucrarile executate. Te astepti ca vanzarile sa mearga precum planificarile. Ai luat in calcul si cel mai grav scenariu, cand nu se intampla asa cum ai dorit? Te astepti ca in caz de blocaj banca sa te inteleaga si sa te pasuiasca cu niste plati restante, dar, surpriza, ea prefera sa te execute rapid!
Cazul descris mai sus, la nivel macro, este valabil si la nivel micro. Renovezi o casa. Nu cunosc inca pe cineva care si-a bugetat aceasta investitie si s-a incadrat in suma propusa. De incadrarea in timp nici nu mai vorbesc… Stii cand incepi, niciodata nu stii cand se termina. De ce? Tu faci ce depinde de tine, dar apar neprevazutele….Echipele angajate nu se tin de treaba,
