Vrei să cumperi un apartament? Principalele capcane din contract. Avocata Maria-Mădălina Ionescu: „Atenție la preț!” Cum riști să plătești mai mult
Atunci când cumperi o locuință, primești, cu aproximativ 48 de ore înainte de a face tranzacția la notar, un draft de contract de vânzare cumpărare.
De cele mai multe ori, sunt noțiuni pe care nu le înțelegem, dar totuși… semnăm. Uneori ne dăm seama că am semnat ceea ce nu trebuia, dar deja este prea târziu. În mod ideal, înainte de a semna la notar un contract de vânzare cumpărare, ar trebui să consultăm un avocat. Abia apoi putem decide, în cunoștință de cauză, dacă mergem mai departe cu tranzacția apartamentului.
Am discutat cu avocata în drept civil Maria-Mădălina Ionescu pentru a afla care sunt primele lucruri care ne pot atrage atenția că un contract de vânzare cumpărare este doar în avantajul vânzătorului, în loc să fie în avantajul ambelor părți.
„Care sunt principalele lucruri din contract – să spunem așa cele mai comune pe care le-ați întâlnit – peste care un cumpărător n-ar trebui să treacă? Să vorbim despre principalele capcane?”, am întrebat-o pe avocata în drept civil Maria-Mădălina Ionescu.
„De cele mai multe ori, înainte de a se încheia un contract de vânzare cumpărare, cumpărătorul și vânzătorul încheie o promisiune de vânzare cumpărare.
Prin această promisiune de vânzare cumpărare părțile stabilesc anumite elemente esențiale, care de cele mai multe ori, sunt preluate în contractul de vânzare cumpărare.
Astfel, prin promisiunea de vânzare cumpărare părțile stabilesc, în esență, următoarele aspecte importante:
Prețul la care se promite vânzarea imobilului;
Avansul pe care cumpărătorul urmează să îl achite și ce se întâmplă cu acesta în cazul în care una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile asumate;
Termenul limită pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică;
Eventualele termene de execuție ale construcției, în cazul în care aceasta nu este finalizată;
Documentele pe care vânzătorul trebuie să le pună la dispoziția cumpărătorului la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Așadar, primul document pe care un potențial cumpărător trebuie să îl analizeze cu atenție este promisiunea de vânzare cumpărare.
Aspecte inserate în cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare și care nu sunt echitabile pentru cumpărător:
Prețul la care se promite vânzarea imobilului, de cele mai multe ori este stabilit într-o monedă străină, de regulă EURO, iar plata se face în LEI. În această situație echitabil ar fi ca în cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare părțile să convină asupra cursului EURO-LEI, cu alte cuvinte să blocheze cursul. În practică, de foarte multe ori nu se procedează în această manieră și mai mult decât atât, sunt inserate clauze prin care cumpărătorul se obligă ca într-un anumit termen să achite o sumă suplimentară pentru compensarea vânzătorului ca urmare a fluctuației cursului de schimb valutar apărută între momentul transferului și momentul încasării efective. O astfel de situație, ca cea anterior prezentată, poate conduce inclusiv la modificarea cotei de TVA, motiv pentru care sunt inserate clauze prin care cumpărătorul se obligă ca într-un anumit termen să achite orice diferență de TVA.