Piaţa imobiliară scade la nivelul numărului tranzacţiilor, la vizionări, credite ipotecare, dar preţurile apartamentelor nu. De ce?
Situaţia la zi pe piaţa imobiliară: tranzacţiile au scăzut cu 20-30%, lucrările de construcţii rezidenţiale au scăzut cu 12% în prima parte a anului, băncile au o scădere pe partea de acordare de credite ipotecare/imobiliare cu 20-30%, proprietăţile – apartamente, case – stau mai mult pe piaţă la vânzare, numărul de vizite pentru o proprietate a scăzut chiar şi cu 50%, dobânzile la creditele ipotecare/imobiliare au crescut de trei ori faţă de anul trecut şi de cinci ori faţă de acum doi ani.
În ciuda acestui tablou, preţurile apartamentelor/caselor nu prea au scăzut.
Destul de multă lume se aştepta ca preţurile să scadă ca în 2009-2010-2011, adică cu 30%, chiar 50%, dar acest lucru nu se întâmplă. Într-o variantă fericită, ai putea obţine la o negociere o scădere a preţului cu 10% faţă de preţul afişat. Sunt proprietăţi unde preţurile chiar cresc.
Pentru că preţurile nu au scăzut, întrebarea de ce nu scad preţurile revine din ce în ce mai des, sunt mulţi care stau cu banii pregătiţi să cumpere un apartament/o casă, de peste un an de zile se uită în dreapta şi-n stânga, dar tot aşteaptă ca preţurile să scadă.
Iar preţurile nu scad ci dimpotrivă, cresc, chiar dacă numărul de tranzacţii pe piaţă a scăzut şi probabil că o să mai scadă.
Ce este diferit faţă de 2009-2010-2011?
1. Cursul valutar leu/euro nu a crescut, chiar deloc: Pentru cei care îşi mai aduc aminte, la începutul crizei de acum 15 ani cursul valutar a crescut cu 30% între primăvara/vara lui 2008 şi începutul anului 2009, ceea ce a avut un efect devastator pentru cei care aveau de plătit rate în euro.
2. Pentru că acum marea majoritate a creditelor sunt în lei, principalul creditului în lei nu creşte: În criza anterioară, marea majoritate a creditelor erau în euro sau franci elveţieni, iar în momentul în care cursul valutar al acestor monede a explodat a crescut rata în lei atât pe partea de principal, cât şi pe partea de dobândă. Acum nu mai avem credite în franci elveţieni şi nici în euro, deci nu există o presiune pe acest lucru.
3. Salariile în lei nu au mai fost tăiate în valoare nominală: Când a început criza din 2008, în 2009 au început să se taie salariile în sectorul privat, iar în 2010 s-au tăiat salariile la stat.
4. Deşi creşterea dobânzilor la lei a dus la creşterea ratei cu 60% din cauza creşterii ROBOR-ului şi IRCC-ului, această creştere este mult mai administrabilă decât a fost impactul creşterii ratei în lei din criza anterioară, atunci când crescuseră cursul leu/euro, leu/CHF, plus tăierea salariilor. Pentru foarte mulţi, ce s-a întâmplat atunci a fost devastator în privinţa creşterii ratei. Să-ţi crească rata cu 60% sau chiar 200% în cazul CHF, pe fondul tăierii salariilor, a fost ucigător.
5. În ultimii 15 ani salariile s-au dublat sau chiar triplat, iar pe fondul acestei stabilităţi extraordinare a cursului valutar (cu o creştere de 14% în 15 ani) înseamnă de fapt o creştere substanţială a salariului în valoare nominală,
