PeliPartners: Proiectul Codului Urbanismului – reguli noi pentru iniţierea unui PUZ de către investitori privaţi
Procedura de iniţiere a planurilor de urbanism zonale (PUZ) de către investitorii privaţi, persoane fizice sau juridice, face obiectul unei reforme majore în proiectul de Cod al Urbanismului, aflat în dezbatere parlamentară, arată o analiză a casei de avocatură PeliPartners.
„Proiectul de Cod al Urbanismului vine cu o serie de prevederi care acordă facilităţi investitorilor, cum ar fi eliminarea obligaţiei legale de a întocmi PUZ în anumite zone – zone centrale, zone/parcuri industrial etc. – sau posibilitatea de a majora justificat indicatorii urbanistici POT şi CUT la maxim 30% faţă de valoarea iniţială, o singură data, în afara zonelor protejate, faţă de 20% limita actuală. În ceea ce priveşte însă procedura de iniţiere a unui PUZ, modificările sunt substanţiale, iar noile prevederi pot ridica provocări serioase pentru investitori”, explică Ioana Waszkiewicz, Senior Associate PeliPartners.
Noua procedură pune accentul pe dezvoltarea urbanistică coerentă şi unitară, desfiinţarea practicii PUZ-urilor de parcelă – prin stabilirea unei zone de reglementare şi a unei zone de studiu a documentaţiei PUZ – şi reglementarea investiţiilor necesare pentru construirea infrastructurii publice pentru noile proiecte propuse de investitori. Totodată, unele responsabilităţi vor fi preluate de investitori, sau mai mulţi investitori dintr-o zonă vor trebui să ajungă la un acord amiabil pentru dezvoltarea urbanistică a zonei. „Ne dorim să fim optimişti, dar realitatea este că potenţialul de abuz de drept este mare atât din partea proprietarilor vecini, cât şi din partea unor investitori neprofesionişti, iar instanţele nu sunt pregătite în prezent să rezolve speţe care necesită expertize de urbanism – la acest moment nu există niciun expert judiciar autorizat pentru specialitatea urbanism”, arată autorii analizei.
Noutăţi procedurale
Potrivit proiectului Codului Urbanismului, investitorii care solicită iniţierea unui PUZ vor trebui să realizeze un studiu de oportunitate care, pe lângă prezentarea investiţiei propriu-zise, va include şi prezentarea consecinţelor economice şi sociale la nivelul localităţii, precum şi un plan de acţiune pentru etapizarea investiţiilor în proiectul privat şi în infrastructura necesară. Acest plan de acţiune va stabili categoriile de costuri ce vor fi suportate de investitor şi categoriile de costuri în sarcina autorităţii publice locale.
După analiza în cadrul Comisiei tehnice de amenajare a teritoriului şi urbanism, pasul următor va fi emiterea unui aviz de iniţiere prin dispoziţie a primarului prin care se va stabili zona de reglementare şi zona de studiu a PUZ, categoriile funcţionale ale dezvoltării, eventuale servituţi, restricţii sau interdicţii, indicatori urbanistici – limite minime şi maxime – şi, ca elemente de noutate faţă de procedura actuală, dotările de interes public necesare şi schema planului de acţiune pentru realizarea proiectului, inclusiv a dotărilor de interes public. Prevederile de mai sus se referă la două noi documente care vor fi elaborate ulterior ca parte din documentaţia PUZ; respectiv programul de investiţii publice şi planul de acţiune pentru implementare, care vor stabili investiţiile, valoarea estimată, surse posibile de finanţare, etapizarea realizării investiţiilor, stadiul implementării acestora la momentul realizării proiectului şi părţile responsabile de implementare.
