De ce este mai bine atunci când preţurile apartamentelor cresc decât atunci când scad? Pentru că este mai bine atunci când economia creşte, când salariile cresc, decât atunci când economia scade
Piaţa imobiliară rezidenţială este puţin mai mult blocată: tranzacţiile cu apartamente au scăzut pentru că oamenii sunt îngrijoraţi de criză, de inflaţie, de creşterea dobânzilor, de o anumită perspectivă legată de ce va fi în viitor. Aşa că preferă să mai aştepte.
Băncile vor să dea credite, dar dobânzile mari (să nu uităm că IRCC-ul – dobânda de referinţă la creditele imobiliare/ipotecare de retail – a crescut de aproape şase ori în doi ani de zile, la fel cum a crescut şi ROBOR) i-au pus pe clienţi în alertă.
La un IRCC de aproape 6%, la care adăugăm marja băncii de 2%, rezultă o dobândă efectivă de 8%. Acum mai puţin de doi ani de zile, dobânda efectivă era de 3%.
Toată lumea se întreabă ce să facă mai departe. Dezvoltatorii se uită după clienţi, dar clienţii aşteaptă ca preţurile să mai scadă.
Pentru că preţurile pe zona rezidenţială au crescut cu 30-50%, dacă nu chiar mai mult, în ultimii şapte ani, oamenii cred că preţurile sunt prea mari şi că la un moment dat va veni o corecţie, aşa cum s-a întâmplat în 2009, când a izbucnit criza anterioară.
Pe de altă parte, dezvoltatorii spun că nu mai sunt condiţiile de atunci, iar piaţa nu are cum să scadă.
Care sunt argumentele pentru creşterea preţurilor versus argumentele pentru stagnarea sau scăderea preţurilor?
De ce preţurile vor creşte?
1. Cresc preţurile de construcţie: inevitabil preţurile noilor apartamente vor fi mai mari, pentru că au crescut costurile de construcţie, începând de la materiale până la salarii. Noile preţuri pe metrul pătrat vor da reperul şi pentru preţurile apartamentelor vechi, care şi ele vor creşte, chiar dacă nu vor fi la acelaşi nivel cu cele noi.
2. Creşte economia, creşte PIB-ul, cresc salariile: Dacă nu se va întâmpla ceva neprevăzut, economia României ar putea să-şi dubleze PIB-ul în următorii 10 ani, la fel cum s-a întâmplat în ultimii 10 ani, adică de la 300 de miliarde de euro acum, să ajungem la 600 de miliarde de euro. Dacă se va întâmpla acest lucru, salariile vor creşte, iar salariul mediu se va dubla şi el, de la 850 de euro spre 1.500 de euro. Iar salariul minim ar putea să ajungă chiar la 1.000 de euro. În aceste condiţii, preţurile apartamentelor vor creşte, inevitabil, aşa cum s-a întâmplat în ultimii 10 ani.
3. România are încă apartamente ieftine versus celelalte ţări din jur, ca să nu mai vorbim de ţările occidentale. Adrian Stoichină, director operaţional la Prima Development Group, a spus într-un articol publicat în ZF că acum, pentru achiziţia unui apartament de 55 mp, fără finanţare bancară, sunt necesari 7,5 ani în Bucureşti şi 11 ani în Cluj (preţul unui apartament raportat la salariul mediu). Pe acelaşi exemplu, în Praga ai nevoie de aproape 18 ani, iar în Budapesta şi Varşovia de 15 ani, adică dublul perioadei necesare în Bucureşti.
4.
