Dragoş Dragoteanu, Euroest: Următorul boom imobiliar, după primul cutremur major. Până atunci…”pas”!
Trei factorii decid cursul unei piete imobiliare.
1. Evolutia demografica.
Populatia Romaniei scade permanent. Tarile care au crestere demografica au si crestere imobiliara, atat ca preturi cat si ca numar de unitati locative. Marile metropole din SUA, Canada, Australia, etc., unde exista migratie puternica, sunt o dovada in acest sens. Populatia Bucurestiului (fara Ilfov) s-a redus si daca trendul va continua, logic, preturile scad. Daca numarul de cetateni ai Romaniei se reduce an de an, de ce ar creste piata imobiliara pe termen mediu/ lung?
Astazi in marile orase, estimez ca exista un stoc de cateva zeci de mii de locuinte noi, terminate, nevandute sau neinchiriate (nefolosite). Pandemia a facut posibila munca de la distanta. Numai in Bucuresti sunt oficial peste 200.000 de corporatisti. Cei mai multi pot lucra de oriunde. Unii s-au relocat in Ilfov, altii se simt bine in provincie sau chiar in strainatate. Comunicarea electronica anuleaza distanta. In 2050 se preconizeaza ca vor fi 14 milioane de locuitori in Romania. Adica, mai mult decat suficient, o casa pentru 1,5 persoane.
Pentru cine sa fie contruite noi locuinte, cand exista deja suficiente?
2. Dobanzile la credite.
Pretul locuintelor si dezvoltarea pietei depind de nivelul dobanzilor la creditele imobiliare sau ipotecare. In actuala conjunctura impusa de sistemul bancar, cand creditele sunt aproape prohibitive pentru segmentul rezidential, piata imobiliara si-a redus puternic motoarele. Preturile de constructie si-au cam atins nivelul maxim si, cu toate astea, pretul de vanzare nu a mai crescut.
Orice dezvoltator care construieste acum, fie are un credit aprobat si santierul e in lucru, fie lucreaza cu capital propriu integral, fie are o locatie de exceptie si se bazeaza pe clientii care au cash sau sunt bancabili. Pana creditarea nu se dezgheata, orice noua dezvoltare imobiliara se expune unui risc major.
Guvernele si bancile centrale se lupta cu inflatia. Practic, se chinuie sa le asigure oamenilor un trai decent. Piata imobiliara este lasata de izbeliste sau cel mult sa se regleze singura. Daca razboiul cu inflatia pentru produsele de baza dureaza, preturile imobilelor nu au cum sa creasca. Inainte de a avea case mai bune sau mai mari, oamenii vor sa se bucure de viata. 96% dintre romani sunt deja proprietari. Pare suficient!
Cine nu are casa de ce s-ar chinui sa plateasca o rata impovaratoare la banca, cand poate sa achite o chirie mai mica, lunar?
3. Catastrofele naturale.
Mii de case zac astazi darapanate in toata Romania. In Bucuresti, unele sunt pericol public, fiind in zone pietonale. Nu sunt bani nici macar pentru reparatiile urgente (tencuieli desprinse, acoperisuri rupte, balcoane deteriorate). Unele case vechi de peste 100 de ani sunt deja in stadiul de ruina. Multe ”fosile” imobiliare vor fi moloz la primul cutremur major. Care va fi valoarea lor dupa o catastrofa naturala? Aproape de zero, daca nu sunt intr-o zona ultracentrala, astfel incat terenul de sub cladire sa poata fi refolosit pentru o noua constructie.
