Opinie Dragoş Dragoteanu, Euroest Invest: Cat influenteaza preturile indicii imobiliari? Adevar sau provocare
Adevar: care este cea mai mare frica imobiliara a proprietarilor? Sa nu piarda bani. Sau, mai nou, sa nu cada casa la un cutremur. Provocare: cand investesti in domeniu, te bazezi sau nu pe indicii imobiliari? Datele si cifrele sunt reale? Unii tin cont de ele, altii nu. Cat de credibili sunt factorii care influenteaza deciziile imobiliare pe termen lung? In opinia mea, exista cel putin cinci repere care pot fi luate in considerare.
1. Istoricul imobiliar. Fiecare individ are un istoric de locuire. In timp, a schimbat mai multe case. Fie stand in chirie, fie ca proprietar. Din pacate, in piata romaneasca nu exista un istoric relevant al valorilor proprietatilor, comparativ cu alte state care au un bogat trecut in real estate. Dupa 1990, au existat atat de multe fluctuatii incat nimeni nu a putut sa prevada cu acuratete care va fi evolutia preturilor. Intre 2005 si 2008 indicii imobiliari nu au prevazut criza din 2009. Insusi Mugur Isarescu anticipa o crestere economica de 6% in 2009. A fost minus 8,5%. O diferenta ”nesemnificativa” de numai 15 procente! In 2023, intr-o tara cu razboi la granita, care nu este membra Shengen si este intr-o zona seismica recunoscuta, nimic nu mai pare previzibil;
2. Trecutul individual. Majoritatea deciziilor imobiliare sunt inca influentate de comunism si, mai ales, de conjuncturi. Inclinatia investitorilor de a-si asuma riscuri depinde de traumele financiare individuale si mai putin de nivelul de inteligenta sau de gradul de educatie. Nu spun eu asta, ci oameni mai pregatiti ca mine, care au studiat acest fenomen la nivel psiho-social. Daca n-ai avut casa si ai trait cu frica ca nu o sa ai unde sa stai, dorinta de a avea o proprietate este maxima. Altfel cum va explicati ca 96% dintre romani au devenit proprietari? Conjunctura veche creeaza in timp o conjunctura noua, influentata de trecutul individual sau colectiv;
3. Veridicitatea cifrelor. Indicii imobiliari actuali, in opinia mea, sunt realizati ”dupa ureche”, fiind mai mult sau mai putin, departe de realitate. Orice proprietar care are un imobil de instrainat lanseaza un pret de „strigare”, direct sau pe diferite canale media, inclusiv prin intermediari. Acest reper valoric este inregistrat de cei care culeg datele din piata libera. Pretul real de tranzactionare nu il stie decat notarul (asta daca nu se dau si bani negri) si partile. Atentie, acestia nu sunt obligati sa transmita pretul final agreat/ negociat, nimanui! In 30 de ani de brokeraj am intalnit un singur caz de negociere a pretului in sus, separat de licitatiile imobiliare oficiale. In rest, orice negociere a fost ajustata in jos, chiar cu zeci de procente;
4. Interesul ascuns. Daca ar exista o companie independenta care nu are nimic de vanzare si se ocupa exclusiv de realizarea unor indici imobiliari neutri as fi onorat sa-i recunosc competenta bazata pe impartialitatea datelor. Daca ar avea si posibilitatea sa ajunga la cifrele reale de tranzactionare, atunci chiar nu ar exista niciun dubiu asupra veridicitatii cifrelor oferite publicului.
